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你租房了嗎?是“以遠(yuǎn)換近”還是賺取差價(jià)貼還貸

政策的調(diào)整，同時(shí)通貨膨脹的壓力，越來越多的有房族熱衷于將自己家的房子出租掉，然后自己再去租別人的房子來住，以此來改善自己的居住環(huán)境，同時(shí)換取租金差價(jià)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士建議，此計(jì)較的實(shí)施應(yīng)謹(jǐn)慎考慮長沙搬家公司價(jià)格，將此搬家費(fèi)用、對(duì)新環(huán)境的不適等因素充分考慮進(jìn)去。
　　類型一：改善型換租

    版本一：“以遠(yuǎn)換近”靠近公司
　　這里所說的“近”和地段無關(guān)，而是在說居住地和工作地點(diǎn)之間的距離。劉小姐去年大學(xué)畢業(yè)后在普陀區(qū)找了一份不錯(cuò)的工作，收入頗豐且發(fā)展空間大，唯一的不足是工作節(jié)奏非常緊張，偶爾還需要加班。這讓家住在浦東的她飽受了半年多的舟車勞頓之苦。
　　今年4月份，她和父母提出，打算去普陀區(qū)工作單位附近租一套小戶型搬出去住。為了方面照顧女兒飲食，劉小姐的父母決定，把浦東這套2房2廳出租掉，全家三口一同去普陀區(qū)租房住。為了盡快實(shí)現(xiàn)換租，他們對(duì)物業(yè)的租金定價(jià)為4000元，比市場(chǎng)價(jià)低了5%左右，很快便找到了租客。幾天后，他們?cè)谄胀訁^(qū)也找到了一套2房2廳的次新房居住，月租金3500元。免去了每天早早起床趕時(shí)間上班，免去了加班到半夜走在路上的心驚膽戰(zhàn)，免去了昂貴的“差頭費(fèi)”，此外，換租還給他們帶來了每月500元的租金收益。

　　版本二：限購令催生“以小換大”
　　升級(jí)版“限購令”的出臺(tái)改變了不少購房者的置業(yè)計(jì)劃，田小姐也是其中之一。她和丈夫在2009年初購買了一套一房一廳的小戶型。小區(qū)地處內(nèi)環(huán)內(nèi)繁華地段，交通、就醫(yī)、購物、休閑等活動(dòng)基本都可在步行范圍內(nèi)解決，田小姐夫婦對(duì)自己的居住環(huán)境非常滿意。
　　轉(zhuǎn)眼2年過去，今年年初，家里添了新人——寶寶出生了。為了照顧孩子，田小姐把公公婆婆接來上海。增加了3個(gè)居住者，原本愜意的小房子一下子變得異常擁擠，小客廳、陽臺(tái)，甚至廚房都堆滿了東西�？粗鵁o從下腳的小房子，田小姐夫婦商量：干脆在附近再買一套小戶型給公婆住，既方便照顧孩子，又可以給彼此適當(dāng)?shù)目臻g。決心下了，兩人開始跑中介門店。好不容易找到一套滿意的房子，準(zhǔn)備要下定金時(shí)，田小姐被朋友告知，外地戶籍家庭暫時(shí)不能在上海買第二套房了。
　　把手頭的小戶型賣了換一套大房子？田小姐也考慮過。但是小房子買進(jìn)來不到5年，全額征收的營業(yè)稅也是一個(gè)不小的數(shù)目。轉(zhuǎn)嫁給下家？那就是變相的漲價(jià)，房子要很快出手就很難。此外，住慣繁華社區(qū)的田小姐不愿意搬到外圍區(qū)域，但附近小區(qū)的大戶型總價(jià)卻是她“不能承受之重”。思前想后，她放棄了買房的計(jì)劃，而是在附近一個(gè)比較新的小區(qū)租了一套105平方米的2房2廳，這是一套精裝修電梯房，月租金4300元/月。同時(shí)，她把自己的一房一廳老公房出租掉，月租2700元/月�！跋喈�(dāng)于自己每個(gè)月比之前多支出1600元的居住成本，享受到的是比原來多50平方米的居住面積、電梯、比較新的小區(qū)環(huán)境、更多的綠化面積、更周到的物業(yè)、保安服務(wù)等，很值！”田小姐說。

　　[短評(píng)]
　　按照絕大多數(shù)人的慣性思維，租客都是沒有住房的人。有房的人還去租房住，不是給自己找麻煩？然而，對(duì)于急需改善居住環(huán)境，而短期內(nèi)又難以通過買房來滿足這一目的的人而言，租房的確是一個(gè)值得嘗試，也是極為有效的好辦法。
　　從合富置業(yè)、中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)等本市多家房產(chǎn)中介門店提供的信息可以看出，除為靠近工作地點(diǎn)、孩子校區(qū)而換租外，不少潛在的改善型購房者也暫時(shí)放棄了置業(yè)計(jì)劃，選擇通過租房來改善居住條件。其中，一部分購房者換租是因?yàn)橹脫Q房屋的總體預(yù)算資金緊張，還有一部分人則是看跌后市，不愿在價(jià)格高位買進(jìn)新居。
　　對(duì)于今后仍有買房打算的換租者，業(yè)內(nèi)人士建議要及時(shí)關(guān)注市場(chǎng)信息。此外，在換租時(shí)可盡量靠近目標(biāo)區(qū)域，便于在租房的過程當(dāng)中熟悉周邊環(huán)境和市場(chǎng)行情，為實(shí)施日后的改善購房計(jì)劃作準(zhǔn)備。

　　類型二：投資型換租
　　版本一：“以大換小”租金差貼房貸
　　去年，版限購令出臺(tái)后，規(guī)定所有購房者暫時(shí)僅有一次新購房機(jī)會(huì)。為追求“一步到位”式置業(yè)，劉先生夫婦首次買房即瞄準(zhǔn)了3房2廳。傾盡夫妻二人工作近6年的積蓄，同時(shí)在雙方父母以及親戚的資助下，劉先生貸款130萬元，在虹口區(qū)購買了一套總價(jià)在270萬元左右的3房。
　　住進(jìn)大房子幾個(gè)月后，劉先生夫婦逐漸走出了買房后的喜悅心情，轉(zhuǎn)而走進(jìn)了“巨額”債務(wù)的煩惱中。盡管夫妻二人收入都不錯(cuò)，但每個(gè)月7000多的房貸，加上要定金償還親戚的借款還是讓他們覺得有些力不從心。在后悔不該這樣盲目置業(yè)的同時(shí)，兩人也在積極地尋找著解決的辦法。
　　進(jìn)入2011年，通脹壓力逐漸加大。劉先生與妻子商量：短期內(nèi)我們也不要孩子，其余2間房間空著也是空著，不如租出去算了，2間房較起碼能租到2500-3000元吧。把這筆錢補(bǔ)貼到房貸中能減輕很大壓力呢。妻子表示：租房可以，但是合租糾紛太多，索性把整套房子全部租掉，他們出去另租一套小戶型來住。
　　就這樣，他們把大房子掛牌出租，同時(shí)開始尋找1室1廳的小戶型。較終，大房成交租金4300元/月，小戶型租金1800元/月，每月有2500元的“盈利”。只是劉先生夫婦會(huì)偶爾擔(dān)心：租客會(huì)不會(huì)愛惜我們千挑萬選買來的大房子呢？

　　版本二：“以近換遠(yuǎn)”犧牲生活品質(zhì)
　　從次買房，到較近的換租，張先生每一次重大的決定都源于他濃厚的投資意識(shí)。幾年前買房時(shí)，鑒于市中心高端小戶型物業(yè)租市火爆的背景，他在購房成本相同的兩套物業(yè)中選擇了市中心高尚地段一套一房一廳的小戶型，放棄了中環(huán)附近的一套2房2廳。 2年后，出于同樣的心理，他又在市中心另一高端地段購買了一套1房1廳居住，把套小戶型出租掉，租金在6000-7000元。
　　較近，由于家庭人口增加，張先生明顯感覺一房一廳不夠住了。但如果兩套小戶型都用來居住就意味著每個(gè)月少收入一大筆租金。思考再三后，張先生果斷決定把兩套小戶型都出租掉，每月租金總共收入11000元左右。一家人在稍遠(yuǎn)的地段租了一套4房2廳的商住樓，月租金6200元，每個(gè)月?lián)Q租租金差將近5000元。
　　不過張先生卻高興不起來。原因是現(xiàn)住的商住樓進(jìn)出人員多而雜，且周邊的環(huán)境遠(yuǎn)不如原住的高檔小區(qū)。此外，商住大樓周邊的配套設(shè)施也并不盡如人意。因此張先生盤算，等租約一到期就換套房子來租住。

　　[點(diǎn)評(píng)]
　　如果說改善型租客是換租群體中的剛性需求外，那么以賺取租金差為目的的換租則可以說是一種投資行為。既然是投資就要考慮到成本與收益。對(duì)于想通過換租來賺取差價(jià)的業(yè)主而言，除了租金差額收益外，由換租而產(chǎn)生的一些時(shí)間、資金成本以及其他風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)考慮在內(nèi)，而后再謹(jǐn)慎決定。

　　1、搬家成本。當(dāng)前絕大多數(shù)房東并不接受1年以上的長租，這就意味著，換租者有可能面臨一年搬一次家的窘境。不但搬家過程消耗資金與精力，再次重新找出租房對(duì)時(shí)間和精力而言也是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。另外，對(duì)于以距離市中心的近換遠(yuǎn)的換租者而言，搬到外圍區(qū)域可能會(huì)導(dǎo)致出行成本的增加。

　　2、這類業(yè)主自有的物業(yè)往往戶型較大，或所處地段高端，對(duì)應(yīng)的租客群體范圍較小，很難快速出租掉。業(yè)主有可能面臨一段空租期。

　　3、不少大戶型的直接租客是“二房東”。他們把房子重新出租后群租，這對(duì)物業(yè)的結(jié)構(gòu)和品質(zhì)本身會(huì)造成一定的破壞。因此建議業(yè)主謹(jǐn)慎挑選租客，并經(jīng)常關(guān)注物業(yè)租住情況。

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